草間企画 ジーフロイデ株式会社
東京都世田谷区桜新町1-18-14 エクセル桜新町304 TEL:03-5426-2607
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社長物語
その１（マンション再建編）
賃貸経営のポイントは居住者に対し最高の住環境を提供する事です。勿論収益は大前提ですが、環境提供とのバランスが主要です。
Ｑ３）建設会社を決めたポイントはどこですか？
工法その他も重要ですが、担当者の方ときちんと話ができ、信頼関係が構築出来るという事からＴ建設さんに決めました。この会社は建築素材となるコンクリートがプレキャストと言う、工場で予め高品質なコンクリートの板を現地で組み立てる工法でした。＜現場打ち＞と言って建築現場でコンクリートを打つ工法だと出来具合が天候に左右されるのと、極端な言い方ですが水でコンクリートの純度を薄められても素人は分かりません。もう一点は＜箱組＞する工法なので耐震性が優れています。
Ｑ４）建築プランに関してはどうでしたか？
入居希望が多いワンルームタイプと２ＬＤＫも２室ばかり作りました。それと近隣の賃貸情報と将来の住環境の変化も予測して、ワンルーム同士を接合して２ＤＫに変更出来る様に設計をお願いしました。
地元事情に詳しい不動産管理会社との共同企画です。我が社は他社とのコラボレーションで事業を完成させて行きます。
最初に拘ったのは日当たりです。ワンルームは基本的に独身の方が多いでしょう。昼間ほとんど居ないので日当たりは余り関係ないという不動産業者さんも居られます。
そうでしょうか？日当たりというのは人間の性格にまで影響するのです。暗いジメジメした部屋に居ては考え方も暗くなります。従って建ペイ率からすると随分と勿体無い建て方と云われましたが、その方がトラブルも無く安定経営に繋がるのです。
日当たりを良くする為建設エリアから外した土地は、駐車場として活用しました。その地域は車の駐車禁止が多く、問題になっていたので好都合でした。
Q7)竣工まで順調でしたか？
残念ながらトラブルはありました。
都会では良くある問題ですが、境界線問題と隣家との日照問題がありました。日照の問題は実際正確には、プライバシーの問題でした。ややもすると感情的になりがちな問題なので、図面描いて問題を明確にし、決着として＜目隠し＞を取りつけました。こういう話しは都内の建設現場では良くある話です。どこも狭い敷地で建設するので致し方ない問題です。
問題を最小限に抑えるポイントは、
・感情論にさせない事
・何か問題なのかを双方で明確にする事
です。こうした交渉には大体の＜落とし所＞の予想を立てる事が重要です。もう一点は一度の交渉で解決を求めない事です。相手に検討させる時間を持たせる事でしょう。但し余り交渉を長引かせると問題があらぬ方向に行ってしまう事もあります。そこはタイミングです。相手の呼吸を読み、タイミングを計る事が大事です。
やっと出来た、という喜びと同時に入居者が入るかどうか心配でしたが、幸い工事完了前に既に全室予約が決まっており一安心しました。意外だったのは全室の８０％近くが若い女性で、彼女達の厳しい目に合格したのが嬉しかったですね。
Ｑ９）今４年目です。現在はどんな様子ですか？
お陰様で常時満室を維持してます。不動産屋さんのお話ですと人気物件の様です。若い方、特に女性の場合は結婚されて退室されるようですが、大体２，３年で入れ替わります。
Ｑ１０）これから賃貸マンションを建設される方々に何かアドバイスはありますか？
それぞれの地域と事情によって違うので一概には申せませんが、地元の信頼できる大手不動産会社と共同で計画しなければなりません。なぜならその地域の事を良くご存知だからです。大体の大手の建築会社の施工計画には基本コースがあり、例えば『３０年の一括借り上げ』 といったプランもありますが、経年による老朽化は致し方なく、将来的な空き室保証はしにくいのです。ですから実際には途中で家賃の保証額の見直しが入ります。一般的に２年ごとです。
又竣工直後ならどこでも入居率は高いものです。さらに当初は固定資産税の減免制度があり、３年目位までは高収益ですが、問題はそれからで、どう維持していくかです。当然修繕費もかかります。ですから、そこからが賃貸経営のポイントです。
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